Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

Содержание

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.

Как получить перерасчет аренды земельного участка?

Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством.

Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/izmenenie-arendnoy-platyi-za-zemlyu

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет. Затем называется следующую цену.

При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после этого ни один из участников не поднял билет, аукцион завершается.

Победителем признается тот участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.

После торгов Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

Можно ли снизить арендную плату за земельный участок, полученный на аукционе?

Важно Необходимые документы Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя): заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка для подтверждения перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков (или права на заключение договоров аренды таких земельных участков) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.Заявка и опись документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой у претендента. Перечень документов является открытым, организатор аукциона имеет право требовать любой список документов по каждому конкретному участку. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Арендная плата на землю после аукциона

Внимание Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона. После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы. Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на «шаг аукциона».

Законный бизнес. как снизить в разы арендную плату за землю

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Снижение стоимости аренды земли

Другими словами, если ваш земельный участок находиться в определенной зоне, коэффициент для которой прямо установлен, то переместить его в другую зону не получится. По-другому обстоят дела с коэффициентом К1 и К3.

Рассмотрим сначала коэффициент К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке).

В соответствии с вышеуказанным законом значения данного коэффициента могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,1 до 20, с учетом вида деятельности, который осуществляет арендатор на арендуемом земельном участке.

Аукцион на право аренды земельного участка

Deutsche Bewertung обладает существенным опытом ведения дел по снижению кадастровой стоимости земель через инструменты независимой оценки рыночной стоимости земли и признания рыночной стоимости земли в качестве кадастровой.

Аренда земельных участков под зданиями — в случаях, когда договор аренды земельного участка заключен с собственником недвижимости, находящейся на данном земельном участке, в соответствии с российским правом, собственник недвижимости имеет преимущественное право аренды земли. Несмотря на это обстоятельство, несвоевременное внесение платежей за землю может обернуться существенными проблемами для владельца недвижимости, включая арест недвижимого имущества.

Земельный участок через аукцион: дешево сначала, но дорого потом?

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Несостоявшиеся аукционы Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Процедура проведения торгов по аренде земельных участков

Ограничения Есть категории лиц, которые к торгам не допускаются: :• иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50 %. Такие лица и компании могут только арендовать госземлю;• лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы);• лицо, не уполномоченное претендентом на осуществление таких действий;• если претенденты не подтвердили поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов. Проведение аукциона Торги проводятся в указанном в извещении месте, в соответствующие день и час.
СРО cсаморегулируемой организации оценщиков.

Комиссия по пересмотру кадастровой стоимости субъекта федерации — в качестве инструмента досудебного урегулирования возможно рассмотрение снижения кадастровой стоимости земельного участка на территориальной комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.
Арбитражный суд или суд общей юрисдикции — юристы Deutsche Bewertung добьются пересмотра кадастровой стоимости через инструмент признания рыночной стоимости земли в качестве кадастровой в судебных инстанциях.
Перспективы снижения стоимости аренды земли

Аренда неосвоенных земельных участков — на сегодняшний день существует правовая база для снижения стоимости аренды неосвоенных земельных участков, принцип определения арендной платы для которых установлен через механизм определения кадастровой стоимости.

Таким образом, на мой взгляд, арендатор в этой ситуации может претендовать на изменение значения такого коэффициента. Рассмотрим теперь коэффициент К3.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям также, не проверяя фактические обстоятельства, применяет более высокие значения коэффициента. Например, в соответствии п.11 ст.

1 Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.

для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1, однако, если предприниматель подпадает под категорию среднего и малого предпринимательства, то следует применять значение коэффициента в размере 0,9.

Источник: http://pbcns.ru/snizhenie-arendnoj-platy-za-zemlyu-razygrannuyu-na-auktsione/

Земля в аренде по строительство как уменьшить арендную плату

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

В п.1 ст.

1 вышеуказанного Закона размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее — арендная плата), определяется по формуле:Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:Ап — размер арендной платы;Скад — кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;Сап — ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);К1 — коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;К2 — коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;К3 — коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Таким образом, на размер арендной платы реально влияют следующие показатели: кадастровая стоимость, ставка арендной платы и коэффициенты К1, К2 и К3.

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

Точнее, совсем недавно были приняты изменения в законодательство об оценочной деятельности, позволяющие арендаторам земельных участков реализовывать свои права на определение рыночной стоимости земли в качестве кадастровой стоимости.

Аренда земли по ставке, определенной на открытых торгах — в случаях, когда ставка по договору аренды земельного участка была зафиксирована на открытых конкурсных торгах и далее легла в основу договора аренды земельного участка, именно эта ставка является основанием для расчета ставки аренды. Вне зависимости от того, превышает она или нет ставку, которая могла быть определена исходя из текущих значений кадастровой стоимости.

Можно ли снизить арендную плату за земельный участок, полученный на аукционе?
Арендная плата на землю после аукциона
Законный бизнес.

Изменение арендной платы за землю

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям сопротивляется таким изменениям, начинает тянуть время, требовать документы, которые не предусмотрены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 1 от 12 января 2015 года, чинить другие препятствия, однако, по моему мнению, есть пути выхода из сложившейся ситуации.

Снижение стоимости аренды земли Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия.

Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

Закона о защите конкуренции.Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

Учитывая указанные нормы действующего законодательства, пунктами 40 (114) Правил установлено, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) 3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков; 4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.

20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления; 5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; (пп.

Земля в аренде по строительство как уменьшить арендную плату за землю

Земельный участок через аукцион: дешево сначала, но дорого потом? Правовед.RU 780 юристов сейчас на сайте

Недвижимость
Земельное право

на аукционе выйграла право аренды земельного участка, стоимость аренды 45000 руб, в настоящее время поняла, что не потяну, можно ли снизить арендную плату за использование участка? Арендная плата была определена через независимого оценщика Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.

ru Попробуйте посмотреть здесь: Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 9 Ответы юристов (2) Здравствуйте Елена! Уменьшение арендной платы возможно только по соглашению с арендатором, либо если условия аренды ухудшились.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 614 ГК РФ, 3.

Земля в аренде по строительство как уменьшить арендную плату за земельный участок

Сложность состоит в том, что Комитет не имеет права запрашивать у арендатора, документы, свидетельствующие о том, какой вид деятельности он будет осуществлять, и устанавливает коэффициент практически наугад и, разумеется, применяет при расчете арендной платы более высокое значение коэффициента.Пример: В графе кадастрового паспорта Арендатора «разрешенное использование» указана «эксплуатация полуразрушенного нежилого здания». Законный бизнес. как снизить в разы арендную плату за землю С 01 августа 2016 года в открытом доступе начал функционировать интернет ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (https://rmsp.nalog.ru/), что существенно облегчает задачу и Арендодателя и Арендатора в процессе доказывания того факта, является ли Арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства.

Снижение стоимости аренды земли
Аукцион на право аренды земельного участка
Земельный участок через аукцион: дешево сначала, но дорого потом?
Процедура проведения торгов по аренде земельных участков

Можно ли снизить арендную плату за земельный участок, полученный на аукционе? Внимание Как поступить? Прежде всего, если вы не согласны с расчетом арендной платы, следует направить протокол разногласий в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с указанием значений коэффициентов, которые вы требуете применить в расчете арендной платы за пользование земельным участком. Если орган власти вам и в этом случае ничего не отвечает, то данный спор следует передавать в суд. На основании п. 2 ст.

Источник: http://spravka-z.ru/2019/01/23/zemlya-v-arende-po-stroitelstvo-kak-umenshit-arendnuyu-platu/

Как снизить арендную плату за землю? -Статьи

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

Как снизить арендную плату за землю?

В Челябинской области размер арендной платы для большинства земельных участков устанавливается в соответствии с Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» №1134 от 24 апреля 2008 года.

Примечание: Большая часть земельных участков относится именно к неразграниченной государственной собственности (а вовсе не к муниципальной собственности, как многие ошибочно полагают). Орган местного самоуправления, указанный в договоре аренды в качестве арендодателя, является лишь распорядителем таких земель.

В п.1 ст.

К3 — коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Таким образом, на размер арендной платы реально влияют следующие показатели: кадастровая стоимость, ставка арендной платы и коэффициенты К1, К2 и К3.

Самым распространенным и излюбленным среди юристов является такой способ уменьшения арендной платы, как снижение кадастровой стоимости. Но сегодня мне бы хотелось рассмотреть другую возможность – изменение коэффициентов, которые применяются для расчетах арендной платы конкретного земельного участка.

Коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы

Нетрудно понять, что изменить коэффициент К2 практически невозможно, так как он устанавливается по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,5 до 10 в зависимости от территориального расположения земельного участка в границах соответствующего городского округа, муниципального района (Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.). Другими словами, если ваш земельный участок находиться в определенной зоне, коэффициент для которой прямо установлен, то переместить его в другую зону не получится.

По-другому обстоят дела с коэффициентом К1 и К3.
Рассмотрим сначала коэффициент К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке).

Для города Челябинска этот коэффициент установлен Решением Челябинской городской думы от 24.07.2008 №32/7.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, который и осуществляет расчет арендной платы в каждом конкретном случае, как правило, применяет значение этого коэффициента на свое усмотрение, условно предполагая какой же вид деятельности может осуществлять арендатор на арендуемом земельном участке. Сложность состоит в том, что Комитет не имеет права запрашивать у арендатора, документы, свидетельствующие о том, какой вид деятельности он будет осуществлять, и устанавливает коэффициент практически наугад и, разумеется, применяет при расчете арендной платы более высокое значение коэффициента.

Пример:

В графе кадастрового паспорта Арендатора «разрешенное использование» указана «эксплуатация полуразрушенного нежилого здания».

Комитет необоснованно считает, что Арендатор на таком земельном участке может осуществлять только деятельность по реконструкции объекта и применяет довольно высокое значение коэффициента К1 – деятельность в области строительства (1,053).

Однако, Арендатор земельного участка строительство не ведет, таким образом, обоснованность применения указанного коэффициента вызывает серьезные вопросы.

Предположим, Арендатор осуществляет деятельность по организации спортивной площадки или полосы препятствий, что вполне подпадает под деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, где коэффициент составляет — 0,839, или деятельность развлекательных и досуговых комплексов, где коэффициент значительно ниже – 0,396. Таким образом, на мой взгляд, арендатор в этой ситуации может претендовать на изменение значения такого коэффициента.

Рассмотрим теперь коэффициент К3.

для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1, однако, если предприниматель подпадает под категорию среднего и малого предпринимательства, то следует применять значение коэффициента в размере 0,9.

С 01 августа 2016 года в открытом доступе начал функционировать интернет ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (https://rmsp.nalog.ru/), что существенно облегчает задачу и Арендодателя и Арендатора в процессе доказывания того факта, является ли Арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства.

Как поступить?

Прежде всего, если вы не согласны с расчетом арендной платы, следует направить протокол разногласий в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с указанием значений коэффициентов, которые вы требуете применить в расчете арендной платы за пользование земельным участком. Если орган власти вам и в этом случае ничего не отвечает, то данный спор следует передавать в суд.

На основании п. 2 ст.

445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) — в нашем случае, для администрации, — и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона (администрация) обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону (Вас) о принятии договора в Вашей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении администрацией протокола разногласий либо неполучении Вами извещения о результатах рассмотрения протокола в указанный срок Вы вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. И тогда спорное условие о выборе коэффициента будет устанавливать суд (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Материал подготовила Окольнишникова Ольга

Источник: https://www.cab74.ru/articles/1324/

Как понизить арендную плату за землю

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

Выиграл аукцион на право аренды земельного участка под ИЖС на 20 лет за 147 000 руб. в год + ежегодно увеличение на % инфляции.

По истечении 20 лет арендная плата будет от кадастровой стоимости участка, а это в десятки раз меньше. Можно ли раньше со временем уменьшить арендную плату?

Спасибо! 26 Ноября 2019, 08:01, вопрос №2178668 Алексей, г. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной

Вопрос резко возросшей арендной платы, как, впрочем, и налога на землю в настоящее время волнует многих.

Порядок уменьшения стоимости участка. Действующие земельные законы предусматривают два варианта изменения указанной стоимости путем подачи обращения в комиссию по решению земельных споров при Росреесте или в судебные органы.

Например, если стоимость изменилась в результате кадастровой ошибки, то решением комиссии возможно исправить указанную ошибку.

В нашем случае она изменена по результатам ее переоценки государственными кадастровыми органами.

advant24.ru

Юридическая помощь по спорам с администрацией (351) 233-50-35 Как снизить арендную плату за землю? В Челябинской области размер арендной платы для большинства земельных участков устанавливается в соответствии с Законом Челябинской области

«О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов»

№1134 от 24 апреля 2008 года. Примечание: Большая часть земельных участков относится именно к неразграниченной государственной собственности (а вовсе не к муниципальной собственности, как многие ошибочно полагают).

Орган местного самоуправления, указанный в договоре аренды в качестве арендодателя, является лишь распорядителем таких земель.

Рынок аренды земли в Российской Федерации является крайне развитым с поправкой на практически полную монополию государства, выступающего в качестве арендодателя.

Изменить арендную плату муниципальной земли в одностороннем порядке можно не всегда

Если формула расчета арендной платы муниципальной земли является одним из условий договора, то арендодатель не имеет права менять ее в одностороннем порядке, даже если принят нормативный правовой акт, влияющий на способ расчета арендной платы.

3 ст. 65 Земельного кодекса РФ являются нормативно регулируемыми.

Поэтому госорганы вправе изменять их в одностороннем порядке в связи с принятием новых нормативных актов. Тем не менее сделать это можно не всегда. В одном из дел ВАС РФ признал увеличение арендной платы муниципальной земли неправомерным, поскольку госорган изменил коэффициент (удельный показатель кадастровой стоимости)

Законный бизнес.
Как снизить в разы арендную плату за землю

В мае сеть «Лента» смогла добиться права платить за землю в Бийске в десять раз меньше. Явление любопытное, но по закону — вполне обыденное, считают юристы. «Капиталист» и юрфирма «Ветров и партнёры» запускают совместный проект по «законному» разбору бизнес-кейсов.

Кадастровая стоимость земли очень сильно влияет на размер земельного налога, стоимость госсобственности при её выкупе и сказывается на размере арендной платы за земельный участок. Кадастровая стоимость — это один из элементов в формуле расчета налога или арендной платы.

Партнёр рубрики — юридическая фирма «». Оказывает услуги по защите интеллектуальной собственности, ведению судебных споров, вопросам недвижимости, налоговому праву, а также по полному юридическому сопровождению бизнеса.

Не останавливаясь на нюансах каждой из упомянутых категорий, рассмотрим более подробно вопрос об уменьшении размера арендной платы.

Как оспорить размер арендной платы за землю

28 марта 2019 Оспорить размер или формулу расчета арендной платы можно в том арбитражном деле, в котором с арендатора требуют взыскать задолженность по аренде.

В одной из прошлогодних статей я о том, как местные законодатели в регионах, пытаясь специфическим образом «простимулировать» арендаторов-застройщиков к ускоренному завершению долгостроев (являющихся логическим следствием регулярных экономических неурядиц), в нарушение федерального законодательства взяли за правило применять удвоение, утроение, а то и упятерение размера арендной платы в случае незавершения строительства в изначально оговоренный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Подобные «санкции», напомню, были признаны априори необоснованными, поскольку не предусмотрены ЗК РФ и не соответствуют установленному Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009 принципу экономической обоснованности, который требует руководствоваться исключительно доходностью использования арендуемого участка.

Арендная плата: земли в государственной (муниципальной) собственности

Как рассчитывается арендная плата за земельные участки, если компания арендует земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности? Когда плата по договору аренды может быть снижена?

Практическую ситуацию разбирает эксперт.

Роман Ляпунов, руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS См.

статью Компания заключила договор аренды земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, или арендовала участок с неразграниченной собственностью. Договор аренды земельного участка заключен не на торгах.

При заключении договора для расчета арендной платы за земельный участок применялись официально утвержденные методики.

Источник: http://zem-vopros.ru/kak-ponizit-arendnuju-platu-za-zemlju-31956/

Как проходит аукцион по аренде земельных участков

Снижение арендной платы за землю разыгранную на аукционе

Земельные участки, являющиеся собственностью государства, могут передаваться в аренду частным лицам или разным компаниям. Правила их применения зависят от разрешенного вида использования и назначения. Передаются участки на основании заключения арендного договора.

Без проведения торгов предоставляется земля в аренду, если у человека или организации имеется преимущественное право. По общим правилам проводится аукцион по аренде земельных участков. Он может быть открытым или закрытым.

Все более востребованными считаются торги, проводимые на электронных торговых площадках, что дает возможность участвовать в них большому количеству людей и предприятий, желающих получить от государства участок.

Законодательное регулирование

Правила предоставления земли государством на основании арендного договора регулируются разными статьями Земельного кодекса. Значимые термины включаются в ст. 39.11 ЗК. Другие существенные правила перечисляются в гл. 7 ГК.

ФЗ №135 «О защите конкуренции» содержит порядок проведения торгов, на основании которого у победителя появляется право заключить с государственными властями арендный договор. Документ дает право пользоваться землей по назначению конкретное количество времени за определенную плату.

Порядок и условия заключения контракта перечисляются в ст. 438 ГК.

Для получения возможности заключить договор аренда земли с муниципалитетом, необходимо выиграть торги

Кто выступает инициатором

Торги могут проводиться по инициативе государственного органа или непосредственного будущего пользователя. Частное лицо или компания могут подать заявку на проведение аукциона.

Важно! По закону не допускается объединять несколько территорий в один лот, поэтому для каждого участка формируется отдельный лот.

Если инициатором выступает гражданин или предприятие, то выполняются последовательные действия:

первоначально подготавливается заявка, передаваемая местной администрации и включающая прошение о составлении арендного договора по отношению к конкретной территории;
подготавливается схема данного участка, а если отсутствуют четко определенные границы, то потребуется проведение межевания за счет средств заявителя;
обеспечивается выполнение кадастровых работ;
как только все работы, необходимые для оформления участка, будут выполнены, обращается заявитель к администрации региона для установления даты проведения аукциона;
уполномоченный орган обязан убедиться в возможности подключения участка к инженерным коммуникациям, после чего выставляет его правильно на торги.

Нередко инициатором выступают сами государственные органы. Чтобы провести торги по аренде земельных участков, требуется грамотно подготовить территорию. Поэтому создается схема, проводится межевание и ставится земля на кадастровый учет. Обеспечивается возможность подключения участка к инженерным коммуникациям, а только потом выносится решение о необходимости проведения аукциона.

Какие участки не могут выставляться на торги

Существуют некоторые территории, которые не могут предоставляться в аренду пользователям после проведения аукциона. К ним относятся участки:

Земля не обладает четко определенными границами.
Участок не является государственной собственностью.
Отсутствует возможность подвести к нему инженерные коммуникации.
Участок не может применяться для целей заявителя на основании своего назначения и вида разрешенного использования.
На территории имеется строение, построенное другими лицами или компаниями.
Земля находится в общем пользовании нескольких лиц.

Решение относительно возможности проведения торгов принимается только уполномоченным органом.

Земельные участки, которые выставляются на торги должны соответствовать определенным требованиям

Когда не проводятся торги

Нередко территория предоставляется заявителям без проведения аукциона. Сюда относятся случаи, когда на земле находится капитальное строение, принадлежащее частному лицу или фирме.

Аукцион будет несостоявшимся, если претендует на участие только один человек. Регистрация участников начинается за пять дней до начала процедуры, поэтому если только заявитель желает получить в аренду землю, то с ним напрямую заключается договор без торгов.

Кто может стать участником

Участвовать в торгах могут разные лица, причем они могут быть не только российскими гражданами, но и иностранцами и компаниями. На основании положений ст. 38.1 не могут становиться участниками аукциона граждане:

лица, не подготовившие нужные документы для этих целей;
люди и фирмы, не внесшие задаток;
граждане, попавшие под ограничение в получении государственной собственности по разным причинам;
компании, не зарегистрированные официально, поэтому о них отсутствуют данные в ЕГРЮЛ.

Иностранные граждане могут стать участниками аукциона, но они обязаны соблюдать все требования российского законодательства.

Размещение объявления

Орган, проводящий торги, обязан официально объявить о проведении данного мероприятия, для чего размещается объявление в местной прессе. Объявление следует дать за один месяц до начала торгов. Информация размещается в местной газете и на официальном сайте данного учреждения.

При составлении объявления обязательно указывается информация:

данные об организаторе аукциона;
место и время его проведения;
параметры земельного участка;
стартовая стоимость аренды;
шаг торгов;
способ, на основании которого могут потенциальные участники подавать заявки;
размер задатка, равный примерно 10% от стартовой стоимости аренды;
реквизиты для перечисления средств.

Важно! Дополнительно в объявлении указываются существенные условия арендного договора, например, срок его действия или другие параметры.

Граждане, желающие принять участие в торгах подают заявки установленной формы

Правила подачи заявки

Для участия в аукционе фирме или частному лицу требуется первоначально подать соответствующую заявку. Для этого учитываются правила:

для составления заявки применяется утвержденная организатором форма;
к документу прикладывается квитанция, подтверждающая внесение задатка;
делается копия паспорта заявителя;
если участником является фирма, то формируются копии учредительных документов, после чего они заверяются нотариально;
ИП предоставляют данные из ЕГРИП;
фирмы прикладывают к заявке выписку из ЕГРЮЛ.

Список документации является исчерпывающим, поэтому по закону организатор не может увеличивать количество необходимых документов. Все заявки рассматриваются работниками уполномоченного органа, после чего они регистрируются, если отсутствуют какие-либо проблемы и нарушения.

Форма проведения торгов

Первоначально участники должны узнать, как проводится аукцион. Для этого может использоваться несколько форм:

открытые торги предполагают возможность участвовать неограниченному количеству участников;
закрытые проводятся исключительно при приглашении организатором определенного количества граждан и компаний, которые могут претендовать на подписание договора;
электронные аукционы предполагают использование соответствующих электронных площадок.

Наиболее востребованными считаются электронные торги, обладающие многими плюсами. К ним относится возможность принимать участие в аукционе многочисленным претендентам, которые могут находиться в разных регионах. Дополнительно не тратится на этот процесс много времени и средств.

Как проводятся торги

После выполнения всех подготовительных действий начинаются непосредственные торги. Как проходит аукцион по аренде земли? Процедура выполняется в несколько этапов:

первоначально оглашается руководителем начало аукциона;
описывается выставляемый лот, для чего он демонстрируется на карте, а также приводится его детальная характеристика;
оглашается стартовая цена, представленная арендной платой;
указывается шаг аукциона, который обычно равен 2% от первоначальной цены;
участники, заинтересованные в заключении контракта, повышают цену с помощью поднятия билета;
если руководитель оглашает одну цену три раза подряд, то участник, предложивший данную цену, становится победителем торгов.

Важно! Ход аукциона обязательно протоколируется, поэтому в этот документ вносятся сведения о каждом предложении повышения стоимости аренды.

Организаторы могут корректировать правила проведения аукциона, так как они зависят от выбранной формы торгов и других факторов.

Каждое повышение стоимости лота регистрируется в протоколе

Как оформляются результаты

После оглашения победителя подписывается протокол всеми участниками, а иначе аукцион может признаваться не состоявшимся. Победитель приглашается для подписания договора. Информация о нем публикуется в открытых источниках СМИ.

Экземпляр протокола передается победителю. В течение трех дней задатки других участников возвращаются. Протокол обязательно содержит сведения:

номер земельного участка;
адрес объекта;
перечень участников аукциона;
информация о победителе;
размер арендной платы за участок.

Результаты дополнительно публикуются на официальном сайте государственного органа. С победителем подписывается арендный договор, содержащий основание для его составления, права и обязанности сторон, а также срок действия.

По каким причинам возможен срыв

Торги могут не состояться по разным основаниям:

заявка подается только одним претендентом;
не поднимались билеты участниками, хотя первоначальная цена объявлялась трижды;
победитель торгов отказался подписать протокол и арендный договор.

При вышеуказанных условиях может организатор повторно провести торги, но при этом требуется изменить условия.

Таким образом, предоставление государственной земли частным пользователям осуществляется по результатам проведения аукциона. Организатором выступает местная администрация. Заключается контракт только с участником, предложившим самую высокую арендную плату. Если предоставляется земля в долгосрочную аренду, то у арендатора имеется право выкупить участок после нескольких лет использования.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/kak-prohodit-auktsion-po-arende-zemelnyh-uchastkov.html